Le Bail d'Habitation
Le bail d'habitation est le contrat par lequel une personne, appelée bailleur, donne en location à une autre, appelée locataire, un bien immobilier, en contrepartie d'un loyer. Il est destiné à pourvoir l'habitation principale du locataire, ou à usage mixte professionnel et d'habitation.
Contrairement à une idée répandue, le bail d'habitation n'est pas régi uniquement par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 qui lui est consacrée, mais également par le droit commun des contrats, et celui des baux, contenus dans le code civil.
FORMATION DU BAIL
La loi n'exige pas de forme particulière pour la formation d'un bail d'habitation.
Il peut être verbal, mais la rédaction d'un écrit est vivement recommandée, puisqu'elle permet de prévoir à l'avance les difficultés et leur solution. Elle évite les surprises. Le recours à un avocat pour la rédaction du bail vous permettra de sécuriser votre contrat, d'en assurer la validité, et de prévoir en amont les problèmes qui peuvent se poser, et de l'adapter à votre situation particulière, en fonction de la liberté que la loi accorde aux parties.
Il existe de nombreux modèles disponibles sur internet et dans le commerce, mais qui n'ont pas toujours été rédigés par un professionnel du droit, et peuvent comporter des erreurs, voire des clauses nulles. Les modèles sont par ailleurs variés, et ne correspondent pas forcément aux besoins du bailleur et du locataire en question.
Il est conclu pour une durée minimale de trois ans si le bailleur est une personne physique ou une SCI, de six ans s'il est une personne morale.
DEPOT DE GARANTIE ("CAUTION")
Il est possible, mais pas obligatoire, de prévoir un dépôt de garantie, parfois improprement appelé "caution", qui consiste en une somme d'argent que remet le locataire au propriétaire au moment de la prise de possession des lieux (sur la distinction avec la "vraie caution", voir l'onglet "Le Cautionnement").
Depuis une loi du 8 février 2008, il ne peut plus être supérieur à un mois (les dépôts constitués avant cette loi, pour une durée de deux mois restent inchangés).
Il ne porte pas intérêt au profit du locataire. Il doit être restitué au plus tard deux après l'arrêté des comptes, déduit le cas échéant des sommes restant dues par le locataire au propriétaire.
LES REPARATIONS LOCATIVES
Le locataire est tenu de prendre à sa charge l'entretien et les réparations courantes du logement et de ses équipements sans demander de contrepartie au propriétaire. La loi ne définit cependant pas ce qu'il faut entendre par réparations courantes. Le locataire est exonéré de cette obligation lorsque le besoin de réparer est du à la vétusté, une malfaçon, un vice de construction, ou à un cas de force majeure. Ces règles sont en principe d'ordre public, ce qui interdit d'y déroger par une clause du contrat.
LE CONGE
Le locataire peut donner congé au propriétaire à tout moment. Il n'a pas à motiver son congé.
Il doit le faire moyennant un préavis qui est en principe de trois mois. La loi réduit ce préavis à un mois dans des hypothèses limitativement prévues (obtention du premier emploi, mutation, perte d'emploi, nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, locataire âgé de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie le changement de domicile, locataire bénéficiaire du RSA).
Le propriétaire ne peut donner congé qu'à l'arrivée du terme du contrat, moyennant un préavis de six mois. Il ne peut le faire que pour l'un des trois motifs admis par la loi: pour habiter, pour vendre, ou pour motif réel et sérieux (Ex: comportement fautif du locataire, absence de paiement les loyers, violation de l'obligation de jouissance paisibles les lieux; pour effectuer des travaux, etc...).
L'EXPULSION
Il arrive que le bailleur demande l'expulsion du locataire, soit parce que le loyer n'est plus payé, soit en raison de la violation par le locataire d'une/ plusieurs autre(s) de ses obligations.
La procédure est plus compliquée qu'il n'y parait est diffère selon que le contrat comporte ou non une clause résolutoire. Elle comporte des garanties au profit du locataire, qui vont se traduire par des obligations procédurales que le propriétaire devra respecter impérativement sous peine de voir sa demande d'expulsion rejetée par le tribunal d'instance (signification d'un commandement de payer par voie d'huissier, obligation de notifier l'assignation au préfet au mois deux mois avant l'audience...). La procédure est piégeuse, et il est conseillé d'avoir recours aux services d'un professionnel. L'avocat vous épaulera dans vos démarches, et mènera la procédure en votre nom.
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